분양시장 침체로 고배를 마셨던 울산광역시 '힐스테이트 문수로 센트럴'이 사업성을 높여 2년여만에 재분양에 도전한다. 최근 미분양이 일부 소진되며 지역 주택시장이 회복 조짐을 보이자 설계 변경과 추가 자금조달을 통해 분양 재개에 박차를 가하고 있다.
11일 부동산업계에 따르면 힐스테이트 문수로 센트럴의 시행사인 케이알파트너스는 분양 촉진을 위해 추가 자금조달에 나섰다.
케이알파트너스는 지난 2022년 7월 2000억원 한도의 자금을 조달하는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출약정을 맺었다. 대주단을 살펴보면 ▲자아이비신정 300억원 ▲신한카드 300억원 ▲엠에스울산제일차 200억원 ▲엠에스울산제이차 450억원 ▲현대캐피탈 400억원 ▲디에스울산신정 350억원 등으로 구성됐다.
케이알파트너스는 기존 PF 대출 2000억원에 더해 최근 신규 유동화회사(SPC)를 설립해 35억원을 추가로 조달했다. 신규 SPC인 엠에스울산제삼차는 지난 9일 ABSTB(유동화증권)을 발행해 조달한 자금을 케이알파트너스에 대출했다. 업계 관계자에 따르면 해당 자금은 분양 활성화 목적에 사용될 전망이다.
'힐스테이트 문수로 센트럴'은 울산시 남구 신정동 636-1번지 일원에 들어서는 단지다. 대지면적 8789㎡, 연면적 10만9229㎡, 지하5층~지상 46층, 4개동 총 566가구로 구성됐다. 시공사는 현대엔지니어링이다.
'힐스테이트 문수로 센트럴'은 첫 분양을 2022년 11월 나섰으나 당시 부동산 경기가 악화되는 시점과 겹쳐 분양에 어려움을 겪었다. 2022년 상반기부터 시작된 금리 상승과 더불어 같은 해 9월 일명 레고랜드 사태로 불리는 강원중도개발공사 어음 부도사태가 겹치며 부동산 시장이 급속도로 얼어붙었다. 금융시장의 신용 경색까지 퍼지면서 지방 분양시장도 직격탄을 맞게 됐다.
특히 '힐스테이트 문수로 센트럴'은 고분양가 논란까지 겹쳐 흥행에 발목을 잡았다. 당시 단지의 전용면적 84㎡ 분양가는 평균 8억5800만원으로 울산 최고 분양가를 기록했다.
이 때문에 2022년 힐스테이트 문수로 센트럴의 청약 결과 무더기 미달사태가 나왔다. 2개 단지로 나눠 분양했는데 결과는 각각 0.18대 1, 0.09대 1의 경쟁률을 기록하며 대규모 미달사태가 발생했다.
'힐스테이트 문수로 센트럴'은 사업성을 재정비하고 부동산시장 분위기에 맞춰 올해 상반기부터 재분양에 나섰다. 공사기간도 일부 조정했다. 케이알파트너스에 따르면 완공은 기존 계획보다 수개월 늦춰 2028년 6월 예정이다.
'힐스테이트 문수로 센트럴'은 재분양에 앞서 설계 변경을 통해 청약 수요자의 니즈를 맞췄다. 단지구조는 기존에 1단지와 2단지 두 개 구역으로 나눠졌으나, 지난해 울산시 지구단위계획수립지침에 따라 단지 중간을 가로지르는 도로를 폐쇄하고 1·2단지를 합쳤다.
기존에는 1단지 301가구, 2단지 301가구를 합쳐 총 602가구로 공급될 예정이었으나 계획을 변경해 1개 단지로 통합한 후 4개동 총 566가구로 건립한다.
공급면적도 기존에는 전용면적 ▲59㎡ ▲72㎡ ▲84㎡ 등 3개 타입이었으나 새로 변경한 단지는 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡ 단일로 통일했다. 1가구당 평균 주차대수도 기존 1.2대에서 1.4대로 늘렸다.
단일 단지로 통합해 개발하면서 단지의 규모가 커졌으며 개발의 효율성도 높아졌다. 기존의 대지면적은 1·2단지 통합 이전과 동일하지만 두 단지를 가로지르는 567㎡ 면적의 도로가 통합 후 면적에 사실상 포함됐다.
또한 기존 설계는 지하 5층~지상 42층이었지만, 신규 설계에서는 지하 5층~지상 46층으로 최고 층수를 더 높였다. 분양 관계자에 따르면 세대별 지하 창고와 골프연습장, 휘트니스 센터, 돌봄센터 및 작은 도서관, 실내 놀이터 등 다양한 커뮤니티 시설도 추가했다.
업계 관계자는 "힐스테이트 문수로 센트럴의 분양가는 최근 공사비 상승을 감안해 2년 전 공급 때보다는 소폭 올랐다"며 "사업성을 높이기 위해 필지를 통합해 단일 단지로 바꾸면서 이전보다 부지면적이 넓어지고 대단지 조성이 가능해졌다"고 말했다.